Ile naprawdę kosztuje zakup domu w Hiszpanii

Kupując od właściciela płacisz ITP — podatek od przeniesienia własności, którego stawkę ustala wspólnota autonomiczna. Kupując od dewelopera płacisz zamiast tego VAT w wysokości 10 procent plus osobny podatek od aktu notarialnego. Na Wyspach Kanaryjskich zamiast VAT obowiązuje lokalny podatek IGIC, którego stawka ogólna wynosi 7 procent — dla kupującego drugi dom to właśnie ona ma zastosowanie. Niższe stawki IGIC istnieją, ale dotyczą mieszkań chronionych i pierwszego mieszkania na własne potrzeby.

Od 2022 roku podatek liczy się od wartości referencyjnej katastru albo od ceny z aktu — tej wyższej z dwóch. Kupno poniżej wartości referencyjnej nie obniża podatku, a urząd może wezwać do dopłaty wraz z odsetkami. Wartość referencyjną sprawdzisz na stronie katastru jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Notariusz kosztuje przy typowym mieszkaniu od 600 do 1 000 euro, a wpis do rejestru od 270 do 450 euro. Kwoty rosną wraz z wartością nieruchomości, bo taryfy wynikają z dekretów królewskich z 1989 roku i mają postać skali. Kalkulator liczy je według tej skali i dolicza kopie, opłaty pomocnicze oraz 21 procent VAT. Tych kwot nie negocjujesz, a różnice między kancelariami są niewielkie.

Przy kredycie dokładasz tylko wycenę nieruchomości, zwykle od 300 do 500 euro, oraz ewentualną prowizję banku. Całą resztę — podatek AJD od hipoteki, notariusza, wpis do rejestru i gestorię związaną z kredytem — pokrywa bank, i tak jest od czasu ustawy kredytowej z 2019 roku. Tych dwóch pozycji nie ma w tabeli powyżej, więc dolicz je, jeśli bierzesz kredyt.

Plusvalía municipal, czyli podatek od wzrostu wartości gruntu, obciąża sprzedającego, nie Ciebie. Nie ma tu też prowizji biura nieruchomości, którą w Hiszpanii zwykle płaci sprzedający, ani kosztów rocznych: podatku IBI, opłat wspólnoty, mediów i deklaracji Modelo 210.

Kupując od osoby nierezydenta masz obowiązek zatrzymać 3 procent ceny i wpłacić je hiszpańskiemu fiskusowi formularzem Modelo 211 w ciągu miesiąca od podpisania aktu. To nie jest Twój dodatkowy koszt — te pieniądze odejmujesz od kwoty przekazanej sprzedającemu — ale jeśli o tym zapomnisz i wypłacisz mu całość, fiskus ściągnie te 3 procent od Ciebie.